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울산 건축 부동산 지역주택조합 소송 전문 변호사 법률상담--- 매매계약 해제 소송 공학석사(건축,도시학 ) 이민호변호사/ 재…

작성자
관리자
작성일
16-05-24 10:44
조회
2,239

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보통 부동산 매매계약시 계약금과 관련한 내용 및 계약금 수수가 이루어지고, 중도금 지급  약정이 있기도 하고, 중도금 지급 없이 바로 잔금 지급 약정이 이루어지기도 합니다.

그런데 부동산 매매의 경우도 결국 사람이 하는 일이라 약속의 불이행이라는 문제가 발생하게 되어 있습니다. 즉, 중도금 약정 기일에 중도금을 지급하지 않는다든지, 중도금은 지급하였으나 잔금지급기일을 지키지 않는다든지, 중도금 없이 바로 잔금 지급하기로 약정되어 있는 경우라도 잔금지급기일을 지키지 않는다든지 다양한 계약 위반 형태가 나타나게 됩니다.

그런데 보통의 경우 법에 문외한인 일반인들은 부동산 매매에 있어서 일방의 약정 불이행이 발생하는 경우, 특히 매수인의 약정 불이행이 발생하는 경우 수수된 계약금 혹은 계약금과 중도금에 대해 당연히 몰취사유가 발생하였다고 생각하고는 계약의 해제 또는 무효를 구두로 혹은 내용증명으로 통보만하고 그로써 계약상의 채권, 채무관계로부터 완전히 벗어낫다고 생각하는 경우가 대부분입니다만 그러한 생각은 섣부른 오판일 경우가 많다는 것에 주의해야 합니다.

부동산 매매계약은 쌍무계약입니다. 쌍무계약이란 계약 당사자 모두가 서로에게 대가적인 이행의무를 부담하는 계약입니다.

즉 부동산 매매계약의 경우 매도인의 온전한 소유권 이전 의무와 매수인의 약정 매매대금 전부 지급 의무가 대가관계에 있는 것입니다. 쌍방의 의무는 어느 일방만이 선이행할 의무가 아니라 동시에 이행되어야 할 의무입니다. 따라서 비록 매수인이 계약금만 지급하고, 중도금 및 잔금 지급의무를 각 약정기일에 이행하지 아니하고 있거나 혹은 계약금과 중도금만 지급하고 잔금 지급의무를 약정기일에 이행하지 아니하고 있더라도 매도인이 대가관계인 소유권이전등기의무를 이행하지 않고 있는 이상 매수인이 계약을 위반한 상태라고 할 수는 없는 것입니다.

따라서 매도인 입장에서 매수인이 대금지급의무를 약정기일에 이행않고 있다고 해서 일방적으로 매매계약의 해제 주장의 내용증명만 띄워놓은 후 이제 계약금을 몰취할 수 있는 상태가 되었고 계약관계로부터도 벗어낫다고 생각하는 것은 섣부른 오산입니다.

매도인은 우선 잔금지급 약정일에 소유권이전등기에 필요한 모든 서류(매도용인감증명서, 등기권리증 등 이전등기관련 서류)를 갖추고 잔금지급만 된다면 즉시 소유권이전등기에 나아갈 수 있는 준비가 되었음을 매수인에게 통지(소유권이전등기에 소요되는 모든 관련 서류를 사본하여 계약이행촉구 내용증명에 첨부하는 형식을 취하는 것이 추후 입증을 위해 요구됩니다. 보통은 잔금지급기일에 이전등기를 담당하는 법무사 사무실에 위 서류들을 맡겨놓고 해당 법무사의 서류보관증을 첨부하는 형식을 취하는 경우도 있습니다.)하면서 상당한 유예기간까지 잔금지급을 촉구함으로써 매수인을 우선 이행지체(계약불이행 상태)에 빠뜨려 계약해제의 요건을 충족시켜야 합니다. 다음으로 위와 같은 통지 이후 정해놓은 유예시점까지 약속이 불이행되는 경우 그때에 비로소 그 시점이후 계약해제를 선언하는 통보절차를 밟아야 합니다. 이는 매수인의 입장에서도 마찬가지입니다. 계약금 혹은 계약금과 중도금을 모두 지급하였고, 정해진 잔금지급기일에 잔금을 지급하고자 하였으나 매도인이 소유권이전등기에 협력하지 아니하는 경우 매수인 역시 매도인을 이행지체에 빠뜨리는 절차(즉시 잔금을 지불할 수 있는 상태에 있음을 입증하는 자료 첨부하여)를 거친 이후에 비로소 계약해제를 선언하는 통보절차를 밟아야 합니다.

 

그러나 이 것만으로 끝났다고 생각하시면 이는 큰 오산입니다.

 

재개발업체는 사정을 모르는 제3의 업체에 명의를 넘긴 후 잠적하거나 하는 문제를 발생시키고..새로운 제3의 업체는 자신들은 모르는 일이라며 부동산에 가처분도 하고 소유권이전등기 소송을 하여 오는 것이 십중팔구입니다.

계약이후 10년내에는 소유권이전등기소송을 할 수 있으므로 재개발업체와 계약한 소유자들은 10년 가까이 자신의 소유권을 팔지도 못하고(만약 팔게 된다면 당장 계약위반을 주장하면서 손해배상 소송을 제기해 올 가능성이 다분합니다.) 들고 있다가 10년전 금액을 받고 소유권을 넘겨주어야 하는 불합리한 결과가 생길 수 있습니다.

 

따라서 위와 같은 통보절차를 밟은 연후에는 반드시 법원에 소유권이전등기의무가 없음을 확인하는 내용의 확인소송을 제기하여 판결을 받아야 법적 분쟁을 최종적으로 정리할 수 있는 것입니다.

법률전문가인 변호사에 의뢰하여 반드시 판결을 받아두셔야 합니다.

명심하시길 바랍니다.[울산변호사 이민호]

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