울산 부동산 매매계약 해제 소송 전문 변호사 법률상담 -- 매매계약 해제 계약금 반환

울산 변호사 매매계약 해제 소송 변호사 법률상담 -- 매매계약 해제 계약금 반환

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요즘 집값이 뛰니까 여기저기서 난리가 났습니다.
그래서 다시 한번 더 내용을 요약해 드립니다.

매매대금은 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 구성되거나, 계약금 및 잔금으로 이루어집니다.
따라서 계약금 교부 후 상대방이 이행에 착수하기 전이라고 한다면
매도인은 계약금 두배를 반환하면서 계약해제를 통보하여야 하고
매수인은 계약금을 포기하고 계약해제를 통보하면 됩니다.

예를 들어 잔금 지급기일이 경과하였음에도 매수인이 대금을 지급할 기미를 보이지 않는다면 매도인은 이전등기에 필요한 모든 서류를 구비하였음과 상당기간을 정하여 잔금을 지급할 것을 통보한 후 그 상당기간안에 이행이 되지 않을 경우 이행지체를 이유로 정식으로 계약해제 통보서를 보내야 합니다. 그러면 계약금은 몰취됩니다.

매수인은 잔금을 준비한 후 잔금지급기일에 잔금을 준비하였음과 소유권이전등기를 이전해줄 것을 통보한 후 상당한 기간안에 이행이 되지 않을 경우 이행지체를 이유로 정식으로 계약해제 통보서를 보내야합니다. 그러면 계약금 두배를 돌려받을 수 있습니다.

문제는 대금 지급기일 전 대금이 지급된 경우입니다.
그렇다고 한다면 이미 이행착수로 인정되어 계약해제가 안되는 것이 보통입니다.

법원은 중도금이나 잔금을 미리 지급하지 않기로 하는 특약이 없는 한 매수인이 일방적으로 중도금이나 잔금을 미리 지급할 수 있다고 보고 있습니다.

다만 법원은 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고, 따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다고 보는 것이 옳으며, 매수인이 이행기 전에, 더욱이 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다. 그리고 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제하고자 하는 경우에는 계약금의 배액을 제공하고 하여야 할 것이나, 이 해약금의 제공이 적법하지 못하다면 해제권을 보유하고 있는 기간 안에 적법한 제공을 한 때에 계약이 해제된다고 볼 것이고, 또 매도인이 계약을 해제하기 위하여 계약금의 배액을 공탁하는 경우에는 공탁원인사실에 계약해제의 의사가 포함되어 있다고 할 것이므로, 상대방에게 공탁통지가 도달한 때에 계약해제 의사표시가 있었다고 보는 것이 옳다고 보고 있으므로 유의하여야 합니다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결)

따라서 매도인이 먼저 위와 같은 통보를 한 이상 매수인은 지급기일전에 돈을 입금하여도 소용이 없다고 할 것입니다. 다만 매도인이 위와 같은 통보를 하여놓고도 아무런 조치를 취하지 않고 있다거나 공탁통지가 도달하기 전에 지급기일이 도래하였다면 중도금 지급기일에 매수인은 중도금을 납입하면 이행에 착수한 것이 된다고 보여집니다.
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울산 변호사 이민호
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