울산 건축 전문 변호사 부동산 토지 건물 공유물 분할 청구 소송 변호사 법률상담--공학석사(건축 도시학) 이민호 변호사-- 공…


소 장



원 고 0 0 0

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위 소송대리인 변호사 이민호

울산 남구 법대로 94-1, 경재빌딩 5층



피 고 0000



공유물분할청구의 소



청 구 취 지



1. 별지목록 기재의 부동산을 경매하고, 그 매각대금에서 경매비용을 공제한 금액을 분할하여 각 000분의 000 지분 비율에 따라 원고와 피고에게 각 배당한다.

2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

라는 판결을 구합니다.



청 구 원 인



1. 원고는 피고와 별지목록 기재의 부동산 지분을 각자 매수하여 현재까지 공유하고 있으며, 위 부동산에 관하여 공유자 사이에는 분할하지 않는다는 특약을 한 바 없습니다.



2. 위 부동산 지분을 각 매수한지 00년 가까이 되어 가는 지금 피고와는 연락이 두절된 상황으로서 원고는 별지목록 기재의 부동산을 팔아서 매각대금을 지분대로 분할하려고하나 피고의 행방을 알 수가 없어 공유물 분할에 관한 협의를 하려고 해도 할 수 있는 상황이 아닙니다.



3. 대금분할의 필요성



가. 위와 같이 원고와 피고 사이에 공유물분할에 관한 협의 자체가 이루어지지 아니하고, 이 사건 부동산은 성질상 현물로 분할은 가능하나 현물분할을 하게 되면 다음과 같이 현저한 시세 및 이용가치 하락, 토지의 효율적인 이용 저해가 예상됩니다.



나. a. 별지목록 기재 부동산은 전체 대지면적이 00㎡로서 서쪽으로 00미터 도로에 접하여 있으며, 북쪽으로 건물과 접하고 있고, 남쪽 및 동쪽으로 각 인접대지와 접하고 있습니다. 위 대지는 남쪽면(가로) 00m, 세로 00m의 직사각형 대지입니다.

따라서 이 부동산은 현물 분할되어야 한다면 서쪽의 도로를 같이 접하는 상태로 분할될 수 밖에 없는 한계가 있습니다.



b. 토지이용계획확인서에서 확인할 수 있는 바와 같이 이 사건 부지는 제0종 일반주거지역입니다.

제0종 일반주거지역은 건폐율은 국토의계획및이용에관한법률 및 울산시 조례에 비추어 최대 00%이하이며 용적율은 00%로 이하로 건축이 가능합니다.



그런데 건축법 제00조, 건축법 시행령 제00조 제1항을 보면 정북쪽 인접대지경계선으로부터 일조권 이격거리 00m, 남쪽 인접대지 경계선으로부터 민법 제00조 제1항에 따라 00㎝, 동쪽 인접대지 경계선으로부터도 00㎝를 각 이격하여야 하므로 분할하기 전 건축이 가능한 대지 건폐율 면적은 전체 00㎡에서 별지 도면 ①에서 확인할 수 있는 바와 같이 각 이격거리를 감안한 건축 가능면적은 ①의 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉠의 각 점을 연결한 선내 ⓐ 면적 00㎡(=가로 0m* 세로 0m)부분 중에서 최대 0㎡(=0㎡*건폐율 0.0%)가 됩니다.



그리고 만약 이 대지를 현물로 분할하여 도로에 같은 면적이 접하게 분할하게 되면 또다시 각 건축법 제00조, 건축법 시행령 제00조 제1항에 따라 정북쪽 인접대지경계선으로부터 00m, 남쪽 인접대지 경계선으로부터 민법 제00조 제1항에 따라 00㎝, 동쪽 인접대지 경계선으로부터도 00㎝를 각 이격하여야 하므로 현물분할된 각 면적 000㎡(=000㎡/2)에서 건축이 가능한 대지 면적은 결국 분할된 한쪽 토지를 표시한 별지 도면 ②에서 확인할 수 있는 바와 같이 ②의 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣, ㉠의 각 점을 연결한 선내 ⓑ 면적 0㎡(=가로 0m*세로 0m) 부분 중에서 최대 000㎡(=000㎡*건폐율 0.0)만 건축이 가능하고 주차장 등 여러 생활편의시설 등 공용부분을 설치해야 하는 점, 외벽 등 공용부분이 차지하는 면적 등을 감안하게 되면 분할되기 전에 비하여 지나치게 공간이 협소하게 되는 것입니다.



c. 따라서 토지로 현물분할하게 된다면 건축행위가 상당히 비효율적으로 진행될 여지가 있고, 차라리 대금분할을 위해 분할되지 않은 상태로 경매에 붙여 경매취득자가 전체로 매수하여 건축행위를 할 수 있는 기회를 주는 것이 훨씬 토지의 이용가치면이나 사회경제적 가치면에서 보아 바람직합니다.



d. 더구나 이건 부지는 준주거지역 토지로서 주변 토지들과 마찬가지로 대략 00평 가까운 토지로 구획되어 분할된 부지들입니다.

주변 토지들 위에는 00 평 가까운 토지 위에 건물들(갑제 4호증의 1내지 5)이 줄지어 서있어서 만약 이 사건 부지만 반으로 나누는 현물 분할을 하여 분할된 협소한 토지 위에 주거용 등 건물을 짓게 되는 경우 선택할 수 있는 건축물의 모양이나 방향, 토지 이용도 등에 비추어 미관상 바람직하지 않고, 주변 부동산(갑제 4호증의 1내지 5)에 비해 매매가치도 현저히 떨어질 것이 불을 보듯 뻔한 상황입니다. 건물을 짓지 않고 반으로 현물분할된 토지 자체로 팔더라도 이용가치가 현저하게 떨어져 매수자가 선뜻 나서지도 않을 것으로 보여지며 정당한 시세가 반영될 여지가 희박해집니다. 시세의 현저한 감손이 예상됩니다.



대규모의 토지의 경우에는 현물분할이 자연스러운 경우가 많겠지만 우리 사안의 경우는 효율적인 토지 이용의 면에서 현물분할하기에는 토지의 평수가 크지 않다는 점 살펴주시기 바랍니다.



e. 00년 가까운 세월동안 피고와 토지를 지분별로 공유해왔지만 현재까지 건축을 위한 어떠한 행위도 서로 시도한 바 없고 계획도 없는 상황이고 원고 역시 지분이라도 매도해보려 시도하였으나 지금껏 매수 의향을 보이는 사람도 나타나지 않고 있는 실정입니다. 지분만으로는 큰 매수 동기가 없고, 현물분할한다 하여도 이 정도의 면적으로는 경제적인 유인동기가 없어 건축행위를 위해 현물 분할될 40평 정도를 매수할 사람도 나타나기 힘든 상황입니다. 그렇다고 한다면 전체 부지에 대한 건축행위를 염두에 둔 새로운 매수인이 이 사건 부지를 전체적으로 매수하여 건축행위를 하게 하여 토지의 이용가치를 향상시키는 것이 사회, 경제적으로도 바람직합니다.



다. 위와 같이 이 사건 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 현물분할하는 것이 부적당한 경우라 할 것이고, 분할하게 되는 경우 시세도 현저히 감손될 우려가 있는 상황입니다.

이에 별지목록 기재의 부동산을 경매하여 그 매각대금을 공유지분비율에 따라 분할을 하는 것이 최선이라고 생각합니다.



4. 따라서 원고는 별지목록 기재의 부동산을 경매에 붙여서 그 매각대금 중에서 경매비용을 공제한 다음 각 000분의 000지분 비율에 따라 원고와 피고에게 각 배당되도록 하여 공유관계를 해소하기 위하여 이 사건 청구에 이른 것입니다.

입 증 방 법



1. 갑 제1호증 부동산등기사항증명서

1. 갑 제2호증 토지대장

1. 갑 제3호증 토지이용계획확인원

1. 갑제 4호증의 1내지 5 각 건축물대장

첨부서류



1. 소송위임장 1통

1. 별지 부동산목록

1. 별지 도면

2019. 000

위 원고의 소송대리인

변호사 이 민 호



울산지방법원 귀중



별지



부동산목록





울산광역시 000 000동 0000 대 0000㎡

-이상-