공유물 분할과 지분에 설정된 가등기 - 울산 부동산 소송 변호사 법률상담

공유물 분할과 지분에 설정된 가등기 - 울산 부동산 소송 변호사 법률상담
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한 개 토지가 지분으로 나뉘어져있는 공유물인 경우 서로 머리가 아프다.
공유지분권자들이 뜻이 맞지 않는 경우가 대부분이기 때문이다.

서로 뜻만 맞으면야 마음을 합쳐 건물을 지을 수도 있고, 제3자에게 땅을 비싼 값에 팔수도 있는데 서로 뜻이 맞지 않을 경우가 많다.
어떤 지분권자는 땅을 가지기를 원하고, 어떤 지분권자는 돈으로 환가하기 원하고, 어떤 지분권자는 건물을 짓기를 원하기 때문이다.

이런 경우 공유물 분할이 필요하다.
땅으로 나누든지, 경매를 넣어서 돈으로 바꾸든지 분할하는 방법은 있다.

그러나 공유물 분할을 위한 대금경매분할의 경우 지분권자의 우선변제권이 인정되지 않으므로 대금 경매분할을 할 경우에는 지분권자라도 땅에 대한 소유권을 상실할 위험이 있다.

여기서 등장하는 것이 가등기이다.
지분에 가등기를 미리 설정하여 두면 경매분할하는 경우 낙찰가율이 떨어지게 되므로 애초 경매분할신청을 할 엄두를 못낼 가능성이 있기 때문이다.
설령 경매분할신청이 있더라도 가등기가 있으므로 몇 번 유찰되면 다른 사람 이름을 빌려 전체 부동산을 헐값에 낙찰받을 가능성도 발생한다.
그러니 허위 가등기를 설정할 불법적인 유혹에 빠지게 되는 것이다.
물론 허위 가등기라는 점이 밝혀지는 경우 경매, 입찰방해죄로 처벌되고, 가등기가 무효로 되어 말소될 가능성도 있다.
그러나 그러기 위해서는 지난한 법률적 쟁송을 각오해야 한다.
그러니 지분에 가등기가 설정되어 있는 공유물의 경우 비록 경매로 나오더라도 쉽게 달려들어 낙찰받기가 쉽지 않은 것이다.

따라서 머리가 좋은 사람은 공유물인데 지분권자 가운데 서로 뜻이 맞지 않는 경우 두가지 방법을 쓰게 된다.
예를 들어 각자 1/2지분권자라고 가정하자

하나는 지분권자 중 누가 공유물분할 판결 받아놓기 전에 지분에 가등기를 설정해서 경매를 원천봉쇄하거나 경매되더라도 낙찰가율을 떨어뜨려 전체 부동산을 차지하려고 시도하기,

다른 하나는 지분권자 누군가 가등기 설정 하기 전 선제적으로 다른 공유지분에 처분금지가처분을 하고, 공유물에 대한 분할 소송을 해서 현물분할이 되었든 경매분할이 되었든 판결을 받아두는 방법을 취하는 것, 즉 누가 가등기 설정하기전 선제적으로 공유물 분할 판결을 받아놓는 방법이다.

후자의 경우 공유물분할 판결의 변론 종결이후 설정된 가등기는 경매분할로 낙찰된 경우 낙찰자의 청구로 말소시킬 수 있다는 것이 대법원 판례이므로 가등기를 이길 수 있는 것이다.
법을 잘모르는 낙찰자가 가등기가 설정되어 있다는 이유로 무서워서 달려들지 못하여 유찰이 여러번 되게 되면 공유물분할 판결을 받아 놓은 다른 지분권자가 시세보다는 싼 적절한 값에 응찰하면 값싸고 손쉽게 전체 부동산을 차지할 수 있게 된다. 어차피 낙찰 가액의 반은 1/2지분권자의 몫이다. 그리고 나서 가등기를 말소시키면 되는 것이다.   

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울산 변호사 이민호
052-272-6390